Studentská právní poradna

Od založení evidence spisů v roce 2006 našla Studentská právní poradna PF UP řešení pro cca 400 případů. Spisy se postupem času staly jakousi pokladnicí návodů jak postupovat při nastalých komplikovaných situacích. Tentokrát vám prostřednictvím seriálu Studentská právní poradna nabízíme informace o vlastnickém právu k nemovitosti a o tom,  jaké jsou možnosti jeho převodu na někoho jiného. Tentokrát jsme příspěvek rozdělili do dvou dílů, v minulém čísle jsme se věnovali problematice převodu vlastnického práva, nyní připojujeme několik vět k problematice vydržení a dlužné nájemné.

Případ číslo šest (B) : Vydržení a dlužné nájemné

V předchozí části textu (viz ŽUP č. 29) jsme si ukázali, jaké podmínky je třeba splnit pro převod vlastnického práva k nemovitosti, a k jakým komplikacím může dojít při jejich nesplnění. Dnes se budeme zabývat tím, jak v popsané situaci postupovat.

Podle § 134 odst. 1 OZ se oprávněný držitel stává vlastníkem nemovité věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu deseti let. Odstavec 3 téhož paragraf pak říká, že se u se do doby podle odstavce 1 započte i doba, po kterou měl věc v oprávněné držbě právní předchůdce. Aby mohlo dojít k vydržení vlastnického práva, musí být zákonem splněny stanovené podmínky, jimiž jsou oprávněná držba, uplynutí vydržecí doby a způsobilost věci k vydržení. Není-li splněna byť jen jedna z těchto podmínek, nemůže k vydržení vlastnického práva dojít.

Podle § 130 odst. 1 OZ je držitel oprávněným držitelem, je-li se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří. Proto, aby se jednalo o držbu oprávněnou je nutno, aby byl držitel vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře. Dobrá víra spočívá v přesvědčení držitele, že je vlastníkem věci, kterou drží. Dobrou víru je potřeba vždy hodnotit objektivně a vždy je třeba brát v úvahu, zda držitel při běžné opatrnosti, kterou lze vzhledem k okolnostem a povaze daného případu po každém požadovat, neměl popř. nemohl mít po celou vydržecí dobu důvodné pochybnosti o tom, že mu věc nebo právo patří.

Od 1. 1. 1993 je nutné pro vznik vlastnického práva k nemovitosti provést vklad do katastru nemovitostí (viz výše). Platná právní úprava vyžaduje, aby smlouvy o převodu nemovitostí byly uzavírány písemnou formou (§ 46 odst. 1 OZ), jinak bude taková smlouva podle § 40 odst. 1 OZ neplatná. Pokud tedy klientův tchán uzavřel s vlastníkem další garáže o výměně garáží ústní dohodu, je tato dohoda neplatná.

Podle ustálené judikatury českých soudů je nezbytné, aby držitel byl v dobré víře vzhledem ke všem právním skutečnostem, jež vedou k nabytí věci, která je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitosti. V dobré víře nemůže být ten, kdo užívá nemovitost na základě ústní smlouvy. Na tom nic nezmění ani jeho přesvědčení, že taková smlouva k nabytí vlastnictví k nemovitosti postačuje. Z tohoto důvodu nemohlo ze strany klientova tchána ani klienta dojít k vydržení, nebyla totiž splněna jedna z podmínek vydržení, a to oprávněná držba. Pokud jde o vydržení ostatních „vlastníků“ – držitelů garážových boxů v dané lokalitě, bude třeba prokázat naplnění všech výše uvedených předpokladů vydržení.

Co se týče dobré víry: podle odborné literatury je možné, aby byl držitel v dobré víře i v případě, že je od 1. 1. 1993 v katastru nemovitostí vedena jiná osoba než držitel. Nelze totiž vycházet jen ze skutečnosti, že stav vzniklý v důsledku uchopení držby nebyl v souladu s údaji v pozemkové knize, o kterých se držitel nepřesvědčil, zvlášť pokud k nabytí držby došlo krátce po změně právní úpravy. Je však otázka, zda by soud na tento výklad v případě sporu přistoupil.

Na základě kupní smlouvy ze dne 13. 9. 2008 došlo k vkladu vlastnického práva k objektu garáží ve prospěch nového vlastníka do katastru nemovitostí. Kupní smlouvou podle § 588 OZ dochází ke vzniku povinnosti prodávajícího předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj kupní cenu. Vlastník zapsaný v katastru nemovitostí může z titulu svého vlastnického práva požadovat po dosavadních držitelích vyklizení garáží, popř. úhradu bezdůvodného obohacení za jejich užívání. Nemůže však požadovat úhradu nájemného, neboť neexistuje žádná nájemní smlouva, která by zakládala nájemní. Bezdůvodné obohacení ovšem bude rovno výši obvyklého nájemného, takže fakticky bude situace stejná.

Chce-li nový vlastník po klientovi (i ostatních držitelích) vymáhat bezdůvodné obohacení zpětně, musí prokázat postoupení pohledávky za toto bezdůvodné obohacení. Podle § 524 odst. 1 OZ je pro postoupení pohledávky vyžadována písemná forma. Od data prokázání postoupení pohledávky klientovi si může nový vlastník bezdůvodné obohacení nárokovat. Podle § 107 odst. 1 OZ se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčí za dva roky ode dne, kdy se oprávněný dozví, že k bezdůvodnému obohacení došlo a kdo se na jeho úkor obohatil. Proto je nový vlastník oprávněn požadovat vydání bezdůvodného obohacení (dlužného nájemného) za dva roky zpětně, avšak až ode dne, kdy prokazatelně doloží, že mu byla pohledávka na dlužné nájemné postoupena.

Ve spolupráci s JUDr. M. Tomoszkem M. Hronová

---

Studentská právní poradna umožňuje studentům, aby v rámci klinické formy výuky získali praktické zkušenosti; zároveň poskytuje bezplatné právní poradenství nemajetným osobám, které nejsou zastoupeny advokátem nebo jiným právním zástupcem. Má konzultativní charakter a jejím cílem je objasnění všech podstatných okolností, jakož i poukázání na možná řešení případu.

Bezplatné právní poradenství pro všechny, kteří nemají přístup k placené právní pomoci!

Právní klinika Právnické fakulty UP je tu právě pro vás!
Více na: www.upol.cz/fakulty/pf/centrum-pro-klinicke-pravni-vzdelavani/.

---